Çelik Hukuk Bürosu

Menu Border

Gayrimenkul Hukuku

Eşya ve Gayrimenkul Hukuku;
Gayrimenkul Mülkiyetinden kaynaklanan talep ve ihtilaflar,
Kat irtifakı/ kat mülkiyeti kuruluşu ve ihtilafları,
Tapu iptal ve tescil davaları,
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ihtilafları,
Satış vaadi sözleşmeleri,
İzale-i şüyu davaları,
Kamulaştırmadan kaynaklanan ihtilaflar,
Yabancıların gayrimenkul edinmelerine ilişkin uygulamalar,
İmar Uygulamaları ve ihtilafları,
Kadastro tespitleri ve itirazlar,


İntifa hakkı: Hak sahibine, hakka konu olan malı zilyetliğinde (fiilen elinde) bulundurma, yönetme, kullanma, yararlanma haklarını veren bir haktır. İntifa hakkı sınırlı ayni haktır ve taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. İntifa hakları sözleşme ile kanuni olarak veya mahkeme kararı ile kurulabilir. İntifa hakkı süreli veya hak sahibinin hayatı boyunca tanınabilir. Süresiz olarak tanınması halinde veya hak sahibinin hayatından daha uzun bir süre öngörülmesi halinde hakkın süresinin hak sahipliğinin hayatı ile sınırlı olduğu kabul edilir. Tüzel kişilerde en çok 100 sene süre ile kurulabilir. İntifa hakkı ivazlı ya da ivazsız olarak kurulabilir.


Sükna hakkı: Kişiye bir evde veya evin bir bölümünde oturmak; bir evi veya bir bölümünü ele geçirmek hakkı tanıyan bir haktır. (Oturma Hakkı) Sükna hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı haklardan olduğu için devri kabil değildir ve mirasçılara geçmez. Hak sahibi oturma hakkı sahibinin rızası olmadıkça, bu hakkını kira yolu ile de olsa başkasına devredemez. Sükna hakkı tesisi için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gereklidir ve bu hak tapu kütüğünde irtifak hakları sütununa tescil edilir.


Üst hakkı: Hak sahibine, yüklü taşınmazın altında veya üstünde bir yapı inşa etme veya mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan bir irtifak hakkıdır ve bu nedenle sınırlı bir ayni haktır. (İnşaat Hakkı) Üst hakkının kurulmasına ilişkin irtifak sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle düzenlenmesi gereklidir. Üst hakkı tapu kütüğüne gayrimenkul olarak ayrı bir sayfaya kaydedilir. Üst hakkı bağımsız bir hak olarak en çok 100 yıl için kurulur. Şayet üst hakkı 30 yıl veya daha uzun süre için tanınırsa bu sürekli nitelikte sayılır. Üst hakkı devri kabildir ve mirasçılara devri mümkündür. Üst hakkının sona ermesi ile arazideki yapılar, arazi malikine kalır. Taşınmaz maliki aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemez.


Şuf'a (önalım) hakkı: Müşterek mülkiyete tabi bir gayrimenkulün ortaklarının payının satılmak istenmesi halinde, diğer ortakların, bu payı alma konusunda öncelik hakkı vardır, buna şuf'a hakkı denir. Müşterek mülkiyete tabi bir gayrimenkulün ortaklarından birinin, payını ortak olmayan üçüncü bir şahsa satması halinde, diğer ortaklar bu payın kendilerine satılması için dava açabilirler. Şuf'a davası açabilme ve ortaklık payın öncelikle kendisine satılmasını talep edebilme hakkı, satışın, hak sahipliğine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Davanın kabulü halinde üçüncü şahsa satılmış bulunan ortak payın satışı iptal edilerek, davayı açmış bulunan ortağa satılmasına karar verilir.


İstihkak (geri alım) davası: Malik malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı, malın iadesini talep ve dava etme hakkına sahiptir. İstihkak davası zamanaşımına uğramaz. Zilyetliği elde edilmek istenen mal bir taşınır ise; dava sonunda alınacak ilamın icra edilmesi bunu sağlar. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda istihkak davasının fonksiyonunu, tapu sicilinin düzeltilmesi davası yerine getirir. Davacı malın malikidir. İstihkak davasında mülkiyet hakkının tespiti ve malın geri verilmesi istenebilir. Eda davası niteliğindedir. Davada davacı mülkiyet hakkını ve davanın açıldığı tarihte malın dolaysız zilyedi bulunduğunu ispatlamak zorundadır.


Zorunlu geçit hakkı: Başkasının arazisinden geçme hakkıdır. Bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil edilir. Geçit hakkı bedelli ya da bedelsiz olarak kurulabilir. Yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz malikinin karşılığını tam ödemek kaydıyla komşularının kendisine uygun bir yeri yol olarak bırakmalarını mahkemeden talep edebilmesine zorunlu geçit hakkı denmektedir. Zorunlu geçit hakkı komşulara en az zarar verecek şekilde kurulmak zorundadır.

İzale-i şuyu davası (Ortaklığın Giderilmesi): Bir taşınmaz maldaki ortak mülkiyet veya kullanım hakkının ortaklar arasında paylaşılması veya satılması suretiyle sona erdirilmesi olarak tanımlanmaktadır. Bu davaların konusu topluluk mülkiyetidir. Ortaklığın giderilmesi yenilik doğuran bir haktır. Mahkeme, pay miktarı ve paydaş adedi imkân verdiği takdirde aynen taksim suretiyle, aksi takdirde satılarak satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılması suretiyle ortaklığın giderilmesini karar altına alır. Bu davalar malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava konusu taşınmaz ise malın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır. Taşınmazlar birden fazla ve ayrı yerlerde ise birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taraflar yetki anlaşması yapamazlar. Dava basit yargılama usulüne tabidir. Bu tip davalar zamanaşımına bağlı olmadığı için her zaman açılması mümkündür. Davacı paydaştır ve dava davacıların dışında kalan paydaşlar aleyhine açılır. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemeyeceği gibi taşınmazın belirli bir payında da ortaklığın giderilmesi istenemez.


Ecrimisil davası: Hazine taşınmazının, idarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, idarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalden önceki haliyle elde edilebilecek muhtemel gelir esas alınarak İdarece talep edilen tazminatı ifade eder.
Elatmanın önlenmesi (men'i müdahale) davası: Bu dava malikin zilyetliğine ve bu suretle mülkiyet hakkına vaki ve devam eden bir saldırının önlenmesini sağlar. Malike mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının haksız olarak güçleştirildiği hallerde bu el atmaya karşı kendisini koruma imkânı verir. Davalı müdahalede bulunandır. El atmanın kusurlu olması aranmamakta fakat haksız olması aranmaktadır. Dava herhangi bir süreye tabi değildir. Malik mülkiyet hakkını ve vuku bulan saldırıyı ispat etmek zorundadır.


Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz edinimi: Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süre ile ve malik sıfatı ile zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.


Kat mülkiyeti: Kat mülkiyeti ancak tümü kâgir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir. Bu niteliklere sahip binada ancak binanın tamamı bu tarz mülkiyete özgülenmek şartıyla kat mülkiyeti kurulabilir. İradi olarak kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur. Kat mülkiyetinin tescili Kat Mülkiyeti Kütüğüne yapılmaktadır.
Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı öyle bir haktır ki, bu hakka sahip paydaşa, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine özgülenecek bir bina inşa etmelerini isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirtme yetkisi verir. Aynı zamanda taşınmazın birer irtifakı sahibi olan paydaşlarını, sözü geçen binayı inşa etme borcu altına sokar.


Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi: Bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri öz sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır. Bu sözleşme ancak noterlikçe düzenlendiği takdirde geçerli sayılabilmektedir. İş bu sözleşme ilgilisine ayni değil sadece kişisel hak sağlamaktadır. Tapuya şerh edilen taşınmaz vaadi sözleşmesi 10 yıl süre ile etkili olacaktır. Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirtilmiş olmasının gerektiğidir.